Στο επίκεντρο της ανάλυσης βρίσκονται οι νέες τιμές-στόχοι για τις Trade Estates, Noval και BriQ Properties, ενώ για την Premia Properties ανοίγει παράθυρο για πιθανή Αύξηση Μετοχικού Κεφαλαίου
Σε τροχιά σημαντικής ανατίμησης θέτει τις ελληνικές ΑΕΕΑΠ η Eurobank Equities, βλέποντας ελκυστικά περιθώρια ανόδου και ισχυρές μερισματικές αποδόσεις παρά τις προκλήσεις των επιτοκίων.
Στο επίκεντρο της ανάλυσης βρίσκονται οι νέες τιμές-στόχοι για τις Trade Estates, Noval και BriQ Properties, ενώ για την Premia Properties ανοίγει παράθυρο για πιθανή Αύξηση Μετοχικού Κεφαλαίου με στόχο τη μείωση της μόχλευσης.
Σε αυτό το πλαίσιο, η τιμή στόχος για τη BriQ Properties αυξάνεται στα 3,13 ευρώ (από 3,00 ευρώ προηγουμένως) με σύσταση Hold, ενώ για τη Noval Property διαμορφώνεται στα 3,70 ευρώ (από 3,53 ευρώ) με σύσταση Buy. Παράλληλα, η τιμή στόχος για την Trade Estates ανέρχεται στα 2,37 ευρώ (από 2,23 ευρώ) διατηρώντας τη σύσταση Buy, ενώ για την Premia Properties η εύλογη τιμή (Fair Price) υπολογίζεται πλέον στο εύρος 1,73 – 1,98 ευρώ (από 1,57 ευρώ προηγουμένως).
Η επόμενη φάση
Η ανάκαμψη από το χαμηλό των αποτιμήσεων του 2022 έχει σε μεγάλο βαθμό ολοκληρωθεί, ενώ η εκ νέου άνοδος των επιτοκίων και των μακροπρόθεσμων αποδόσεων αναμένεται να περιορίσει τυχόν ανατίμηση του κλάδου και ενδέχεται να ασκήσει εκ νέου πιέσεις στις αποτιμήσεις.
Από την άλλη πλευρά, τα θεμελιώδη μεγέθη της ελληνικής αγοράς ακινήτων παραμένουν υποστηρικτικά, με ελκυστικές αποδόσεις εισόδου (entry yields), περιορισμένη προσφορά σύγχρονων ακινήτων και ισχυρή δυναμική στα μισθώματα.
Εφεξής, η απόδοση των εταιρειών εκτιμάται ότι θα εξαρτηθεί περισσότερο από την αποτελεσματική υλοποίηση των επενδυτικών τους σχεδίων —την παράδοση του pipeline, τη χρηματοδοτική πειθαρχία και τις ταμειακές αποδόσεις προς τους μετόχους— γεγονός που στηρίζει μια πιο επιλεκτική προσέγγιση με έμφαση στις συνολικές αποδόσεις και όχι αποκλειστικά στο discount έναντι της Καθαρής Αξίας Ενεργητικού (NAV).
BriQ: Στροφή σε πιο επιλεκτική ανάπτυξη: Με το πρόγραμμα βελτιστοποίησης του χαρτοφυλακίου να έχει ουσιαστικά ολοκληρωθεί, η BriQ εισέρχεται σε μια πιο στοχευμένη επενδυτική φάση.
Η εταιρεία υλοποιεί επενδυτικό pipeline ύψους €34 εκατ., εκ των οποίων περίπου €24 εκατ. απομένουν να επενδυθούν έως το 2028e, ενώ συνεχίζει να αξιολογεί νέες επενδυτικές ευκαιρίες με αποδόσεις κόστους (yield on cost) περί το 7%.
Η Eurobank Equities προβλέπει προσαρμοσμένο EBITDA €17,5 εκατ. το 2026 (αμετάβλητο σε ετήσια βάση) και ελαφρώς υψηλότερο, περίπου €18,4 εκατ., την περίοδο 2027–28e, πριν αυξηθεί στα περίπου €21,0 εκατ. το 2029e, όταν το pipeline θα συνεισφέρει πλήρως.
Η BriQ παραμένει η πιο αποδοτική ελληνική ΑΕΕΑΠ από πλευράς κόστους, με περιθώριο EBITDA άνω του 80%, καθαρό δείκτη LTV περίπου 33–34% και περίπου 97% του δανεισμού αντισταθμισμένο έναντι του επιτοκιακού κινδύνου, ενώ η δυνατότητα επιλογής μερίσματος σε μετοχές (scrip dividend) προσφέρει πρόσθετη ευελιξία.
Σε συνδυασμό με ετήσια αύξηση του NAV κατά περίπου 4–5% και μερισματική απόδοση 7–8%, εκτιμάται συνολική ετήσια λογιστική απόδοση (TAR) άνω του 10%. Καθώς η νέα τιμή-στόχος μας υποδηλώνει ότι η τρέχουσα τιμή αντανακλά ήδη τα θετικά στοιχεία του επενδυτικού σεναρίου, διατηρείται σύσταση Hold.
Noval: Το επενδυτικό προφίλ της έχει καταστεί περισσότερο εξαρτημένο από την εκτέλεση των έργων, μετά τις καθυστερήσεις και την αύξηση του κόστους ανάπτυξης, ιδίως στο έργο της Οδού Πειραιώς, το οποίο πλέον αναμένεται να ολοκληρωθεί το 2032.
Η διοίκηση σχεδιάζει να καλύψει το προκύπτον κενό σε κερδοφορία και NAV μέσω εξαγορών ύψους περίπου €100 εκατ. έως το 2030, αξιοποιώντας τον χαμηλό καθαρό δείκτη LTV (περίπου 23% το 2026e) και την ισχυρή χρηματοοικονομική της θέση. Προβλέπουμε αύξηση του προσαρμοσμένου EBITDA από €29,1 εκατ. το 2026e σε περίπου €38 εκατ. έως το 2030.
Ωστόσο, η αναμενόμενη αύξηση του NAV κατά περίπου 4–5%, η μερισματική απόδοση περί το 3% και η συνολική λογιστική απόδοση (TAR) περίπου 6% εμφανίζονται λιγότερο ελκυστικές έναντι των ανταγωνιστών, γεγονός που εξηγεί εν μέρει το μεγαλύτερο discount έναντι του NAV, παρά τη σημαντική δυνητική αξία του χαρτοφυλακίου γης σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα.
Από την άλλη πλευρά, η χρηματιστηριακή εκτιμά ότι το discount άνω του 45% έναντι του NAV δημιουργεί ελκυστική σχέση κινδύνου-απόδοσης σε σχέση με την τιμή-στόχο μας των €3,7 ανά μετοχή και, ως εκ τούτου, επαναλαμβάνει τη σύσταση Buy.
Trade Estates: Οι καθυστερήσεις μεταθέτουν χρονικά την επιτάχυνση της κερδοφορίας – Οι ισχυρές πωλήσεις των μισθωτών και η ανθεκτική επισκεψιμότητα συνεχίζουν να στηρίζουν την απόδοση των retail parks της Trade Estates.
H Eurobank Equities βλέπει έσοδα από μισθώματα €43,8 εκατ. (+7% σε ετήσια βάση) και προσαρμοσμένο EBITDA €34,8 εκατ. το 2026e, με τη μικρή υποχώρηση των εκτιμήσεών μας να οφείλεται στην αργότερη έναρξη συνεισφοράς του έργου InterIKEA Ασπροπύργου.
Με τα έργα σε Ελευσίνα, Ηράκλειο 2 και Ελληνικό να συνεισφέρουν από το 2029, εκτιμούμε ότι το προσαρμοσμένο EBITDA θα αυξηθεί στα €50,9 εκατ. έως το 2030.
Οι ελεύθερες ταμειακές ροές αναμένεται να κυμανθούν μεταξύ €20 εκατ. και €23 εκατ. την περίοδο 2026–28, πριν αυξηθούν σε πάνω από €32 εκατ. έως το 2030.
Ο καθαρός δείκτης LTV εκτιμάται ότι θα παραμείνει διαχειρίσιμος, στο περίπου 43–48%, με πάνω από το 70% του δανεισμού αντισταθμισμένο έναντι του επιτοκιακού κινδύνου.
Σε συνδυασμό με αύξηση του NAV περίπου 4% και κορυφαία στον κλάδο μερισματική απόδοση 7–8% (και άνω του 10% από το 2030), αυτό στηρίζει μέση ετήσια συνολική λογιστική απόδοση (TAR) περίπου 9%.
Διατηρείται σύσταση Buy, με την Trade Estates να παραμένει η κορυφαία επιλογή της χρηματιστηριακής μεταξύ των ελληνικών ΑΕΕΑΠ, καθώς η τιμή-στόχος υποδηλώνει περιθώριο ανόδου άνω του 30%.
Premia: Το μέγεθος επιτεύχθηκε, η κεφαλαιακή διάρθρωση βρίσκεται στο επίκεντρο – Η Premia έχει ολοκληρώσει έναν σημαντικό επενδυτικό κύκλο, με τα ξενοδοχεία AKTI να αποτελούν το βασικό περιουσιακό στοιχείο και τις φοιτητικές κατοικίες να στηρίζουν την περαιτέρω ανάπτυξη.
Η ακαθάριστη αξία ενεργητικού (GAV) αναμένεται να ξεπεράσει το €1 δισ. έως το τέλος του έτους, σηματοδοτώντας ένα νέο επίπεδο μεγέθους.
Προβλέπεται αύξηση του προσαρμοσμένου EBITDA από €29,9 εκατ. το 2026e σε €51,6 εκατ. το 2028e, χάρη στη σταδιακή ενίσχυση της λειτουργικής συνεισφοράς των ξενοδοχείων από το 2027.
Η ανάπτυξη αυτή εκτιμάται ότι θα οδηγήσει τον καθαρό δείκτη LTV σε περίπου 64–67% στο βασικό μας σενάριο χρηματοδότησης μέσω δανεισμού και θα διατηρήσει τα FFO περίπου στα €19 εκατ. βραχυπρόθεσμα, με ουσιαστικότερη αύξηση να αναμένεται προς το 2030.
Ως εκ τούτου, θεωρείται πιθανό η Premia να επανεξετάσει την κεφαλαιακή της διάρθρωση μετά τη συναλλαγή της AKTI, με μια αύξηση μετοχικού κεφαλαίου να αποτελεί μία πιθανή επιλογή για τη μείωση της μόχλευσης και τη στήριξη της επόμενης φάσης ανάπτυξης, ιδιαίτερα δεδομένης της ισχυρής μετοχικής της βάσης, που αναμένεται να διευκολύνει την πρόσβαση σε νέα ίδια κεφάλαια.
Αποτιμήσεις
Οι αποτιμήσεις των ελληνικών ΑΕΕΑΠ παραμένουν ελκυστικές, με τις μετοχές να διαπραγματεύονται με discount περίπου 20–50% έναντι του εκτιμώμενου NAV του 2026e, έναντι μέσου discount περίπου 22% για τον ευρωπαϊκό κλάδο.
Κατά τη Eurobank Equities, το μεγαλύτερο discount της Premia αντανακλά την αυξημένη μόχλευσή της, ενώ το discount της Noval αποτυπώνει την έντονη αναπτυξιακή φύση του επενδυτικού της pipeline και τη χαμηλότερη βραχυπρόθεσμη μερισματική απόδοση.
Η BriQ διαπραγματεύεται με το μικρότερο discount, χάρη στον συντηρητικό ισολογισμό της και στη χαμηλού κινδύνου μερισματική της πολιτική.
Η κορυφαία επιλογή παραμένει η Trade Estates, καθώς το discount περίπου 35% έναντι του NAV συνδυάζεται με μερισματική απόδοση περίπου 7%, διαχειρίσιμο καθαρό δείκτη LTV περίπου 43%, μεγάλη διάρκεια μισθώσεων και ισχυρή μετατροπή των λειτουργικών ταμειακών ροών.
Ως εκ τούτου, η χρηματιστηριακή διατηρεί τη θετική μας στάση για τον κλάδο, εκτιμώντας ότι οποιαδήποτε περαιτέρω ανατίμηση θα εξαρτηθεί ολοένα και περισσότερο από την επιτυχή υλοποίηση του επενδυτικού pipeline, τη χρηματοδοτική πειθαρχία και τη μετατροπή της αύξησης του NAV σε πραγματικές ταμειακές αποδόσεις προς τους μετόχους.
www.bankingnews.gr
Στο επίκεντρο της ανάλυσης βρίσκονται οι νέες τιμές-στόχοι για τις Trade Estates, Noval και BriQ Properties, ενώ για την Premia Properties ανοίγει παράθυρο για πιθανή Αύξηση Μετοχικού Κεφαλαίου με στόχο τη μείωση της μόχλευσης.
Σε αυτό το πλαίσιο, η τιμή στόχος για τη BriQ Properties αυξάνεται στα 3,13 ευρώ (από 3,00 ευρώ προηγουμένως) με σύσταση Hold, ενώ για τη Noval Property διαμορφώνεται στα 3,70 ευρώ (από 3,53 ευρώ) με σύσταση Buy. Παράλληλα, η τιμή στόχος για την Trade Estates ανέρχεται στα 2,37 ευρώ (από 2,23 ευρώ) διατηρώντας τη σύσταση Buy, ενώ για την Premia Properties η εύλογη τιμή (Fair Price) υπολογίζεται πλέον στο εύρος 1,73 – 1,98 ευρώ (από 1,57 ευρώ προηγουμένως).
Η επόμενη φάση
Η ανάκαμψη από το χαμηλό των αποτιμήσεων του 2022 έχει σε μεγάλο βαθμό ολοκληρωθεί, ενώ η εκ νέου άνοδος των επιτοκίων και των μακροπρόθεσμων αποδόσεων αναμένεται να περιορίσει τυχόν ανατίμηση του κλάδου και ενδέχεται να ασκήσει εκ νέου πιέσεις στις αποτιμήσεις.
Από την άλλη πλευρά, τα θεμελιώδη μεγέθη της ελληνικής αγοράς ακινήτων παραμένουν υποστηρικτικά, με ελκυστικές αποδόσεις εισόδου (entry yields), περιορισμένη προσφορά σύγχρονων ακινήτων και ισχυρή δυναμική στα μισθώματα.
Εφεξής, η απόδοση των εταιρειών εκτιμάται ότι θα εξαρτηθεί περισσότερο από την αποτελεσματική υλοποίηση των επενδυτικών τους σχεδίων —την παράδοση του pipeline, τη χρηματοδοτική πειθαρχία και τις ταμειακές αποδόσεις προς τους μετόχους— γεγονός που στηρίζει μια πιο επιλεκτική προσέγγιση με έμφαση στις συνολικές αποδόσεις και όχι αποκλειστικά στο discount έναντι της Καθαρής Αξίας Ενεργητικού (NAV).
BriQ: Στροφή σε πιο επιλεκτική ανάπτυξη: Με το πρόγραμμα βελτιστοποίησης του χαρτοφυλακίου να έχει ουσιαστικά ολοκληρωθεί, η BriQ εισέρχεται σε μια πιο στοχευμένη επενδυτική φάση.
Η εταιρεία υλοποιεί επενδυτικό pipeline ύψους €34 εκατ., εκ των οποίων περίπου €24 εκατ. απομένουν να επενδυθούν έως το 2028e, ενώ συνεχίζει να αξιολογεί νέες επενδυτικές ευκαιρίες με αποδόσεις κόστους (yield on cost) περί το 7%.
Η Eurobank Equities προβλέπει προσαρμοσμένο EBITDA €17,5 εκατ. το 2026 (αμετάβλητο σε ετήσια βάση) και ελαφρώς υψηλότερο, περίπου €18,4 εκατ., την περίοδο 2027–28e, πριν αυξηθεί στα περίπου €21,0 εκατ. το 2029e, όταν το pipeline θα συνεισφέρει πλήρως.
Η BriQ παραμένει η πιο αποδοτική ελληνική ΑΕΕΑΠ από πλευράς κόστους, με περιθώριο EBITDA άνω του 80%, καθαρό δείκτη LTV περίπου 33–34% και περίπου 97% του δανεισμού αντισταθμισμένο έναντι του επιτοκιακού κινδύνου, ενώ η δυνατότητα επιλογής μερίσματος σε μετοχές (scrip dividend) προσφέρει πρόσθετη ευελιξία.
Σε συνδυασμό με ετήσια αύξηση του NAV κατά περίπου 4–5% και μερισματική απόδοση 7–8%, εκτιμάται συνολική ετήσια λογιστική απόδοση (TAR) άνω του 10%. Καθώς η νέα τιμή-στόχος μας υποδηλώνει ότι η τρέχουσα τιμή αντανακλά ήδη τα θετικά στοιχεία του επενδυτικού σεναρίου, διατηρείται σύσταση Hold.
Noval: Το επενδυτικό προφίλ της έχει καταστεί περισσότερο εξαρτημένο από την εκτέλεση των έργων, μετά τις καθυστερήσεις και την αύξηση του κόστους ανάπτυξης, ιδίως στο έργο της Οδού Πειραιώς, το οποίο πλέον αναμένεται να ολοκληρωθεί το 2032.
Η διοίκηση σχεδιάζει να καλύψει το προκύπτον κενό σε κερδοφορία και NAV μέσω εξαγορών ύψους περίπου €100 εκατ. έως το 2030, αξιοποιώντας τον χαμηλό καθαρό δείκτη LTV (περίπου 23% το 2026e) και την ισχυρή χρηματοοικονομική της θέση. Προβλέπουμε αύξηση του προσαρμοσμένου EBITDA από €29,1 εκατ. το 2026e σε περίπου €38 εκατ. έως το 2030.
Ωστόσο, η αναμενόμενη αύξηση του NAV κατά περίπου 4–5%, η μερισματική απόδοση περί το 3% και η συνολική λογιστική απόδοση (TAR) περίπου 6% εμφανίζονται λιγότερο ελκυστικές έναντι των ανταγωνιστών, γεγονός που εξηγεί εν μέρει το μεγαλύτερο discount έναντι του NAV, παρά τη σημαντική δυνητική αξία του χαρτοφυλακίου γης σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα.
Από την άλλη πλευρά, η χρηματιστηριακή εκτιμά ότι το discount άνω του 45% έναντι του NAV δημιουργεί ελκυστική σχέση κινδύνου-απόδοσης σε σχέση με την τιμή-στόχο μας των €3,7 ανά μετοχή και, ως εκ τούτου, επαναλαμβάνει τη σύσταση Buy.
Trade Estates: Οι καθυστερήσεις μεταθέτουν χρονικά την επιτάχυνση της κερδοφορίας – Οι ισχυρές πωλήσεις των μισθωτών και η ανθεκτική επισκεψιμότητα συνεχίζουν να στηρίζουν την απόδοση των retail parks της Trade Estates.
H Eurobank Equities βλέπει έσοδα από μισθώματα €43,8 εκατ. (+7% σε ετήσια βάση) και προσαρμοσμένο EBITDA €34,8 εκατ. το 2026e, με τη μικρή υποχώρηση των εκτιμήσεών μας να οφείλεται στην αργότερη έναρξη συνεισφοράς του έργου InterIKEA Ασπροπύργου.
Με τα έργα σε Ελευσίνα, Ηράκλειο 2 και Ελληνικό να συνεισφέρουν από το 2029, εκτιμούμε ότι το προσαρμοσμένο EBITDA θα αυξηθεί στα €50,9 εκατ. έως το 2030.
Οι ελεύθερες ταμειακές ροές αναμένεται να κυμανθούν μεταξύ €20 εκατ. και €23 εκατ. την περίοδο 2026–28, πριν αυξηθούν σε πάνω από €32 εκατ. έως το 2030.
Ο καθαρός δείκτης LTV εκτιμάται ότι θα παραμείνει διαχειρίσιμος, στο περίπου 43–48%, με πάνω από το 70% του δανεισμού αντισταθμισμένο έναντι του επιτοκιακού κινδύνου.
Σε συνδυασμό με αύξηση του NAV περίπου 4% και κορυφαία στον κλάδο μερισματική απόδοση 7–8% (και άνω του 10% από το 2030), αυτό στηρίζει μέση ετήσια συνολική λογιστική απόδοση (TAR) περίπου 9%.
Διατηρείται σύσταση Buy, με την Trade Estates να παραμένει η κορυφαία επιλογή της χρηματιστηριακής μεταξύ των ελληνικών ΑΕΕΑΠ, καθώς η τιμή-στόχος υποδηλώνει περιθώριο ανόδου άνω του 30%.
Premia: Το μέγεθος επιτεύχθηκε, η κεφαλαιακή διάρθρωση βρίσκεται στο επίκεντρο – Η Premia έχει ολοκληρώσει έναν σημαντικό επενδυτικό κύκλο, με τα ξενοδοχεία AKTI να αποτελούν το βασικό περιουσιακό στοιχείο και τις φοιτητικές κατοικίες να στηρίζουν την περαιτέρω ανάπτυξη.
Η ακαθάριστη αξία ενεργητικού (GAV) αναμένεται να ξεπεράσει το €1 δισ. έως το τέλος του έτους, σηματοδοτώντας ένα νέο επίπεδο μεγέθους.
Προβλέπεται αύξηση του προσαρμοσμένου EBITDA από €29,9 εκατ. το 2026e σε €51,6 εκατ. το 2028e, χάρη στη σταδιακή ενίσχυση της λειτουργικής συνεισφοράς των ξενοδοχείων από το 2027.
Η ανάπτυξη αυτή εκτιμάται ότι θα οδηγήσει τον καθαρό δείκτη LTV σε περίπου 64–67% στο βασικό μας σενάριο χρηματοδότησης μέσω δανεισμού και θα διατηρήσει τα FFO περίπου στα €19 εκατ. βραχυπρόθεσμα, με ουσιαστικότερη αύξηση να αναμένεται προς το 2030.
Ως εκ τούτου, θεωρείται πιθανό η Premia να επανεξετάσει την κεφαλαιακή της διάρθρωση μετά τη συναλλαγή της AKTI, με μια αύξηση μετοχικού κεφαλαίου να αποτελεί μία πιθανή επιλογή για τη μείωση της μόχλευσης και τη στήριξη της επόμενης φάσης ανάπτυξης, ιδιαίτερα δεδομένης της ισχυρής μετοχικής της βάσης, που αναμένεται να διευκολύνει την πρόσβαση σε νέα ίδια κεφάλαια.
Αποτιμήσεις
Οι αποτιμήσεις των ελληνικών ΑΕΕΑΠ παραμένουν ελκυστικές, με τις μετοχές να διαπραγματεύονται με discount περίπου 20–50% έναντι του εκτιμώμενου NAV του 2026e, έναντι μέσου discount περίπου 22% για τον ευρωπαϊκό κλάδο.
Κατά τη Eurobank Equities, το μεγαλύτερο discount της Premia αντανακλά την αυξημένη μόχλευσή της, ενώ το discount της Noval αποτυπώνει την έντονη αναπτυξιακή φύση του επενδυτικού της pipeline και τη χαμηλότερη βραχυπρόθεσμη μερισματική απόδοση.
Η BriQ διαπραγματεύεται με το μικρότερο discount, χάρη στον συντηρητικό ισολογισμό της και στη χαμηλού κινδύνου μερισματική της πολιτική.
Η κορυφαία επιλογή παραμένει η Trade Estates, καθώς το discount περίπου 35% έναντι του NAV συνδυάζεται με μερισματική απόδοση περίπου 7%, διαχειρίσιμο καθαρό δείκτη LTV περίπου 43%, μεγάλη διάρκεια μισθώσεων και ισχυρή μετατροπή των λειτουργικών ταμειακών ροών.
Ως εκ τούτου, η χρηματιστηριακή διατηρεί τη θετική μας στάση για τον κλάδο, εκτιμώντας ότι οποιαδήποτε περαιτέρω ανατίμηση θα εξαρτηθεί ολοένα και περισσότερο από την επιτυχή υλοποίηση του επενδυτικού pipeline, τη χρηματοδοτική πειθαρχία και τη μετατροπή της αύξησης του NAV σε πραγματικές ταμειακές αποδόσεις προς τους μετόχους.
www.bankingnews.gr
Σχόλια αναγνωστών